Seria devida a Comissão do Corretor de Imóveis quando da desistência da Compra e Venda depois da assinatura do Contrato de Sinal, após terem sido detectadas irregularidades na transação imobiliária?

A praxe do mercado de imóveis nos leva a crer que a comissão do Consultor Imobiliário é devida logo na hipótese de ter sido celebrado um Contrato de Promessa de Compra e Venda, onde pago o sinal, muito utilizado a fim de assegurar a compra do imóvel em benefício do vendedor, teria parte de seu valor direcionado ao pagamento da comissão do profissional da corretagem, muito embora seja um cotrato pre-liminar à Escritura de Compra e Venda, na maioria das vezes.

E apenas quando celebrado aquele, o Contrato de Promessa de Compra e Venda, no calor da comunhão de interesses, de um lado o de vender para aquele disposto a pagar o preço exigido, de outro o de adquirir o imóvel a venda antes que outro interessado o faça, as partes, principalmente, o comprador, se dedicam a providenciar a documentação, que não deve ser só, ao contrário do que muitos pensam, os documentos de hábito, como as certidões de tributos, de casamento, e comprovantes de endereço, a fim de atestar a integral regularidade do imóvel objeto de venda, bem como de seus vendedores, para que não a venda, um sonho para os envolvidos, às custas de muito sacrifício, não venha a se tornar um pesadelo, diante de uma venda mal efetuada.

Assim, somente após celebrado a Promessa de Compra e Venda é que as partes realmente analisam a legalidade da opreração, podendo nesse caso haver a desistência no negócio de venda, surgindo daí a apergunta, a saber,  seria devida a Comissão do Corretor de Imóveis quando da desistência da Compra e Venda após a assinatura do Contrato de Sinal, após terem sido detectadas irregularidades na transação imobiliária?

É sabido que as instituições que formam os profissionais da área se dedicam a cada vez mais qualificar os estudantes, bem como é exigido de cada um o aperfeiçoamento dia-a-dia,  seja a custa de livros, palestras e treinamentos junto às empresas imobiliárias.

Além do mais, sabe-se que independente disso, a própria legislação que rege a atividade e principalmente o Código de Ética da classe rege que afirma que o profissional deve agir com zelo e aperfeiçoar-se em sua atividade, bem como ter ciencia da legislação vigente, onde concluimos que deve ele saber que negócio realiza e sob que condições, a partir de suas peculiairidades.

Levando isso em consideração, especialmente que o Corretor de Imóveis deve estar atento mais a sua atividade do que o numerário financeiro envolvido, apesar de sabermos que o ofício é desgastante, e muitas vezes, desesperador diante da ausencia de resultados financeiros, o Consultor Imobiliário só deve ser a comissão revertida em seu proveito a diante da análise completa da regularidade do imóvel envolvido e das partes contratantes, devendo aquele saber que documentos exigir e exibir aos interessados, relacionados às pessoas deles e do imóvel. Este é o posicionamento recente do STJ, Superior Tribunal de Justiça (Resp 1183324/SP, Recurso Especial 2010/0035848-4).

Logo, recomendável que antes de ser celebrado o Compromisso de Compra e Venda seja providenciado a documentação relacionada ao negócio, estando ela já na posse do Corretor de Imóveis quando da contratação deste para a venda do bem, que seja ela analisada por um Advogado especializado na área e, por final, que posteriormente seja obtida declaração dos envolvidos onde estes afirmam que estão cientes quanto às informações prestadas pelo profissional do direito, a fim de que o Consultor Imobiliário seja, desde aí merecedor de sua comissão, e qualquer responsabilidade quanto a irregularidades detectadas seja atribuida ao Advogado contratado, não correndo o risco do Corretor ser prejudicado quanto à exigência de devolução ou, caso ainda não tenha sido paga, de não recebimento de seu numerário.

Lembramos que estas considerações dizem respeito à desistencia do negócio por irregularidade da documentação quanto às pessoas envolvidas ou do imóvel transacioando e não de arrependimento das partes, um vez caso esta seja a hipótese não deverá a comissão ser devolvida, pois fora obtido a aproximação e conclusão da negociação da diante do Corretor de Imóveis. Todavia, recomendável a análise da codumentação logo de início, como afirmado no parágrafo acima.

Espero ter ajudado.

Breno Morais Dias                           
Advogado OAB/CE 21.695

Pós-graduando em Direito Imobiliário

Corretor de Imóveis CRECI/CE 11.035

Perito Avaliador Imobiliário

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