Seria devida a Comissão do Corretor de Imóveis quando da desistência da Compra e Venda depois da assinatura do Contrato de Sinal, após terem sido detectadas irregularidades na transação imobiliária?

A praxe do mercado de imóveis nos leva a crer que a comissão do Consultor Imobiliário é devida logo na hipótese de ter sido celebrado um Contrato de Promessa de Compra e Venda, onde pago o sinal, muito utilizado a fim de assegurar a compra do imóvel em benefício do vendedor, teria parte de seu valor direcionado ao pagamento da comissão do profissional da corretagem, muito embora seja um cotrato pre-liminar à Escritura de Compra e Venda, na maioria das vezes.

E apenas quando celebrado aquele, o Contrato de Promessa de Compra e Venda, no calor da comunhão de interesses, de um lado o de vender para aquele disposto a pagar o preço exigido, de outro o de adquirir o imóvel a venda antes que outro interessado o faça, as partes, principalmente, o comprador, se dedicam a providenciar a documentação, que não deve ser só, ao contrário do que muitos pensam, os documentos de hábito, como as certidões de tributos, de casamento, e comprovantes de endereço, a fim de atestar a integral regularidade do imóvel objeto de venda, bem como de seus vendedores, para que não a venda, um sonho para os envolvidos, às custas de muito sacrifício, não venha a se tornar um pesadelo, diante de uma venda mal efetuada.

Assim, somente após celebrado a Promessa de Compra e Venda é que as partes realmente analisam a legalidade da opreração, podendo nesse caso haver a desistência no negócio de venda, surgindo daí a apergunta, a saber,  seria devida a Comissão do Corretor de Imóveis quando da desistência da Compra e Venda após a assinatura do Contrato de Sinal, após terem sido detectadas irregularidades na transação imobiliária?

É sabido que as instituições que formam os profissionais da área se dedicam a cada vez mais qualificar os estudantes, bem como é exigido de cada um o aperfeiçoamento dia-a-dia,  seja a custa de livros, palestras e treinamentos junto às empresas imobiliárias.

Além do mais, sabe-se que independente disso, a própria legislação que rege a atividade e principalmente o Código de Ética da classe rege que afirma que o profissional deve agir com zelo e aperfeiçoar-se em sua atividade, bem como ter ciencia da legislação vigente, onde concluimos que deve ele saber que negócio realiza e sob que condições, a partir de suas peculiairidades.

Levando isso em consideração, especialmente que o Corretor de Imóveis deve estar atento mais a sua atividade do que o numerário financeiro envolvido, apesar de sabermos que o ofício é desgastante, e muitas vezes, desesperador diante da ausencia de resultados financeiros, o Consultor Imobiliário só deve ser a comissão revertida em seu proveito a diante da análise completa da regularidade do imóvel envolvido e das partes contratantes, devendo aquele saber que documentos exigir e exibir aos interessados, relacionados às pessoas deles e do imóvel. Este é o posicionamento recente do STJ, Superior Tribunal de Justiça (Resp 1183324/SP, Recurso Especial 2010/0035848-4).

Logo, recomendável que antes de ser celebrado o Compromisso de Compra e Venda seja providenciado a documentação relacionada ao negócio, estando ela já na posse do Corretor de Imóveis quando da contratação deste para a venda do bem, que seja ela analisada por um Advogado especializado na área e, por final, que posteriormente seja obtida declaração dos envolvidos onde estes afirmam que estão cientes quanto às informações prestadas pelo profissional do direito, a fim de que o Consultor Imobiliário seja, desde aí merecedor de sua comissão, e qualquer responsabilidade quanto a irregularidades detectadas seja atribuida ao Advogado contratado, não correndo o risco do Corretor ser prejudicado quanto à exigência de devolução ou, caso ainda não tenha sido paga, de não recebimento de seu numerário.

Lembramos que estas considerações dizem respeito à desistencia do negócio por irregularidade da documentação quanto às pessoas envolvidas ou do imóvel transacioando e não de arrependimento das partes, um vez caso esta seja a hipótese não deverá a comissão ser devolvida, pois fora obtido a aproximação e conclusão da negociação da diante do Corretor de Imóveis. Todavia, recomendável a análise da codumentação logo de início, como afirmado no parágrafo acima.

Espero ter ajudado.

Breno Morais Dias                           
Advogado OAB/CE 21.695

Pós-graduando em Direito Imobiliário

Corretor de Imóveis CRECI/CE 11.035

Perito Avaliador Imobiliário

Contato:(85) 3262-1583       / 8851-1006

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Comprei um imóvel, mas apenas não registrei a compra no cartório. Corro algum risco?

As pessoas, algumas vezes, fazem ou deixam de praticar atos no intuito de economizar recursos, acreditando que aquilo não possa causar nenhuma repercussão. E uma das questões que pode trazer mais prejuízos está relacionada a compra de um imóvel.

Fruto de economias, sacrifícios por vezes, o sonho da casa própria, que nada tem de fantasia, mas sim eminente necessidade, pode acabar se tornando um pesadelo devido a atitudes inadvertidas de alguns. Em contrapartida eles podem afirmar que ``Comprei um imóvel, mas apenas não registrei a compra no cartório.`` Todavia,  temerosos perguntam: Corro algum risco?

TODOS!

Em nossa legislação a compra e venda de imóveis só ocorre mediante o registro da aquisição no Cartório de Imóveis da circunscrição do bem, por parte do comprador e as custas deste, em regra, e enquanto não providenciado o dito registro o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

A celebração de contrato ou da escritura de compra e venda não produz efeitos de transmissão da propriedade, apesar de garantir obrigações, no máximo indenizatórias, decorrentes do acerto entre as partes que visavam à transferência de patrimônio. 

Na hipótese de um imóvel ser vendido para duas pessoas a partir de um vendedor mal intencionado, aquele que comprou por último pode se tornar o dono do bem desde que tenha providenciado o registro antes daquele primeiro comprador, tornando-se, o agente que se dirigiu primeiro ao cartório de imóveis o dono inconteste do bem.

Além do mais, aquele que comprou e não providenciou o registro, continuando o imóvel no nome do vendedor, por questão de confiança ou outra qualquer, pode ter uma surpresa muito desengradável, para não dizer trágica, mais à frente. Caso este alienante, por exemplo, venha futuramente ser possuidor de um dívida, decorrente de um ato comercial ou mesmo de um processo judiciale, ele pode ter todo o seu patrimônio destinado ao pagamento da mesma, incluindo o imóvel que tenha alienado a outrem, e este, por não ter feito o registro da compra, pode vir perder o imóvel que se relaciona, seja morando ou exercendo atividade empresarial.

Estas são apenas duas possibilidades do que pode ocorrer caso o comprador não se previna, tratando de imediatamente após a formalização da compra realizar o registro imobiliário no Cartório. Consequências outras e mais graves podem surgir caso o vendedor seja uma Pessoa Jurídica, devido às inúmeras relações comerciais e judiciais que ela mantém diariamente.

Assim, comprado um imóvel nestas circunstâncias, e não providenciado as formalidades necessárias, você pode ter que suportar um prejuízo do tamanho daquele seu sonho, que neste instante se transforma em pesadelo. 

Espero ter ajudado.



Breno Morais Dias                     

Advogado OAB/CE 21.695


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Quais as possibilidades de se ter um animalzinho num apartamento?

Esta é uma daquelas questões mais tormentosas em se tratando de convivência em condomínio! São várias as causas, a saber: O barulho causado, o cheiro deixado nas áreas comuns etc...

Mas será que não se pode mesmo ter um bichinho num condomínio? Quais as possibilidades de se ter um animalzinho num apartamento?

Para alegria daqueles que adoram animais, as possibilidades são muitas! Todavia, para isto, é preciso, antes de tudo, alguns conceitos jurídicos, estudo da convenção do condomínio, e, também, bom senso dos condôminos proprietários de animais.

Devem aqueles saber que o condomínio de apartamentos é constituído por áreas comuns, de propriedade de todos os moradores, como o hall de entrada, salão de festas, elevador, escadas, etc, como também a área exclusiva, ou seja, o apartamento de cada morador, onde somente ele, sua família e quem mais aquele consinta é que pode entrar no imóvel, sendo ele soberano para decidir o que fazer de sua vida privada, dentro de sua residência.

Esclarecido isto, devemos nos concentrar em outro ponto, que é justamente o que diz a convenção do condomínio.

São três as possibilidades de se ter um animalzinho, a depender do previsto em convenção, a saber:1) Se a convenção é omissa a respeito de tal comportamento; 2) Se a convenção permite que se tenham ani-mais nos apartamentos desde que não proporcionem incômodo; e 3) Se na convenção há proibição expressa de guarda de animais de qualquer espécie.

Se a convenção for omissa, primeira hipótese, pode-se ter um animalzinho no apartamento sem nenhum problema algum, qualquer que seja ele. Se for permitido, na segunda assertiva, ter aqueles bichinhos que não proporcionem qualquer incomodo, devem os moradores possuírem, justamente, aqueles que não tragam transtornos para a vida em condomínio.

Agora, quanto à terceira hipótese, a mais incidente, ela pode ser desconsiderada dentro do mesmo raciocínioaplicada à segunda ideia acima mencionada. Ora, se a convenção proíbe expressamente a guarda de animais de qualquer espécie é porque, de alguma forma, os moradores que criaram essa disposição não querem ser incomodados por transtornos causados por animais. E se estes animais não causarem nenhum incômodo, qual a razão de serem proibidos?

No caso de um morador ter uma tartaruga de pouca idade, inofensiva e lenta, haveria necessidade dele ter que abandoná-la por não poder ciá-la em seu apartamento? Ou um dono de aquário, tem que dar seus peixes? Pensemos num ramister, aranha ou uma cobra, devidamente criados, com todas as normas de segurança seguidas, qual seria o problema?

E, certamente, que é o que ocorre na maioria dos prédios, aqueles cachorros, pequeninos, que não latem, as vezes, também, mal se mexem, qual o incômodo proporcionado?

Assim, resta claro a possibilidade de se criar animais, mesmo a convenção os proibindo expressamente, desde que eles não incomodem a vizinhança e não desfrutem das partes em comum do condomínio.

Por final, vocês poderiam imaginar o seguinte, como se deslocar com o animalzinho para o veterinário, para passear, etc. Razoabilidade. Se por meio do elevador de serviço, ou mesmo o social, quando é o único existente, eu posso transportar, por exemplo, materiais de construção, móveis enormes, que chegam a danificar o aparelho de locomoção, por que eu não poderia, esporadicamente, transportar o meu animalzinho que não incomoda ninguém e ainda pode proporcionar um sorriso no outro, quebrando a insensibilidade e indiferença existente entre vizinhos?

Por isso, como já dito, bom senso! É a palavra de ordem! E com toda essa explicação, espero que nenhum síndico chame a carrocinha pra nenhum cachorrinho!

Espero ter ajudado.

             Breno Morais Dias                           

       Advogado OAB/CE 21.695

Pós-graduando em Direito Imobiliário
Corretor de Imóveis CRECI/CE 11.035
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 Contato: (85) 3262-1583 / 8851-1006

     

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Qual o valor devo declarar na escritura pública de Compra e Venda de imóveis?

A compra e venda de imóveis só adquire plena eficácia quando da lavratura da Escritura Pública, na maioria das vezes, no Registro de Imóveis. Nestas operações de transmissão de propriedade tudo são custos e as partes sempre são seduzidas a não declararem os valores corretos, no intuito de pagarem menos tributos e taxas cartorárias. Mas afinal, Qual o valor que deverá constar na Escritura Pública?

O valor correto a ser declarado é o valor do negócio. 

A adoção de outro comportamento, geralmente o registro de um preço menor, acarretará inúmeras consequências. Vejamos: 1) É crime tipificado no art. 2º, I, da Lei nº 8.173/90; 2) O vendedor, por pura má-fé, poderá alegar que o negócio fora viciado por não ter refletido o preço devido e pedir a sua anulação judicialmente, além de exigir o valor de mercado do bem; 3) Caso o imóvel esteja locado o inquilino poderá, em virtude do seu direito de preferência, requerer o imóvel pra si pagando o preço declarado, que será menor do que realmente vale; 4) O imposto de renda poderá incidir na hipótese de revenda do imóvel sobre o valor condizente à diferença entre o valor de compra e o de repasse do bem; 5) Eventualmente haverá oportunidade para a caracterização de fraude de credores e fraude à execução devido ao baixo preço registrado; 6) Se o vendedor for uma pessoa jurídica incorretamente representada o real representante pode alegar que a venda não foi válida.

Cuidado. A compra e venda de imóveis deve ser tão segura quanto sólida são as suas paredes.

Espero ter ajudado.

             Breno Morais Dias                         

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Um condômino pode ser expulso do condomínio em que vive caso não pague a taxa condominial?

Recentemente, um cliente procurou o escritório a fim de saber se caso continuasse inadimplente pelo não pagamento da taxa condominial poderia ser expulso do condomínio. Certamente, esta dúvida ocupa a cabeça de muitas pessoas. Daí lançada a pergunta: Seria possível a expulsão de condômino do condomínio, a partir do atraso da cota condominial? Há risco de se perder o imóvel devido ao não pagamento taxa?

A convivência em condomínio é alicerçada em direitos e deveres por parte dos condôminos, sendo a principal obrigação destes a divisão das despesas do condomínio onde vivem, sob pena do pagamento de juros de até 1% ao mês, além de multa de 2% sobre o débito. No mais, caso continue a dever, ele não poderá participar das reuniões condominiais, além da multa ser elevada em grande escala, sempre a depender do oferecimento de defesa por parte do infrator financeiro, dentro de um processo de aplicação instaurado pelo síndico a partir do previsto em convenção, sob pena de não aplicação da sanção. 

Note-se que esta punição pode atingir não só o condômino, mas também o morador, locatário, detentor ou qualquer residente na propriedade imobiliária. Ainda há discussão sobre a possibilidade de alguns serviços essenciais serem suspensos, em prejuízo do devedor, por conta da não quitação da dívida, a depender da previsão destes métodos de cobrança na convenção do condomínio.

Desta forma, somente em casos extremos, depois de excluídos outros métodos de cobrança, é que seria possível que ocorra a expulsão do condômino do condomínio onde mora a partir do atraso da taxa de condominial. É o que aponta a doutrina jurídica.

Porém, a impenhorabilidade da unidade, ou seja, a proibição de alienação do imóvel, por força de lei ou por vontade da própria parte ou interessado, não impede que a propriedade do bem seja perdida, contra a vontade do possuidor, em decorrência dos débitos. Assim, caso não paga a dívida o imóvel pode ser vendido judicialmente para o pagamento da dívida.

Paguemos a taxa condominial e participemos das assembléias de condomínio. Além de evitarmos problemas são excelentes formas de valorização do próprio imóvel e estímulos de harmonia entre condôminos.

Espero ter ajudado.

            Breno Morais Dias                         

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